Affitti brevi

Disciplina:

la disciplina degli affitti brevi è applicabile a tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni (inclusi i contratti che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali), stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di impresa.

Tassazione:

a decorrere dall’anno 2024 (art.18 comma 1 Legge di Bilancio 2024 a modifica dell’art.4 D.L. 50/2017):

	Regime ordinario	Cedolare secca
1 immobile	SI	SI – 21%
2, 3 o 4 immobili	SI	SI – 26%
oltre 4 immobili	SI	NO

Il possesso diretto o indiretto in qualità di intermediario immobiliare (property manager), di più di 4 immobili, implica l’esercizio di attività imprenditoriale, pertanto è necessaria l’apertura della Partita IVA e l’iscrizione alla gestione previdenziale.

Adempimenti per le locazioni a finalità turistiche (Decreto Ministero dell’Interno del 09/04/1994, titolo III):

gli immobili con capacità ricettiva pari o inferiore a 25 posti letto, devono:

• essere in possesso del certificato di agibilità;

• essere in possesso del certificato di abitabilità;

• essere in possesso delle dichiarazioni di conformità degli impianti;

• rispettare i requisiti igienico-sanitari;

• installare i dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio;

• essere in possesso del Codice Identificativo nazionale (CIN)

- da esporre all’ingresso dell’unità immobiliare ed in tutti gli annunci pubblicitari;

- contenente l’indicazione del numero di posti letto disponibili;

- rilasciato dal MIT, previa presentazione di un’istanza da parte del locatore

Obbligo di soggiorno minimo di 2 notti nei centri storici delle 14 città metropolitane (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino e Venezia).

il locatore/host NON deve:

• essere stato destinatario di un provvedimento definitivo che applica una misura di prevenzione;

• aver subito condanne a pene restrittive delle libertà personale superiori a tre anni, senza aver ottenuto la riabilitazione;

• essere sottoposto a sorveglianza speciale o a misura di sicurezza personale, né essere stato dichiarato delinquente abituale, professionale o per tendenza, senza aver ottenuto la riabilitazione.

Sanzioni:

Violazione	Sanzione
Mancata esposizione CIN	da €. 500 a €. 5.000
Assenza del CIN	da €. 800 a €. 8.000
Locazione < 2 notti, ove prevista	da €. 1.000 a €. 5.000

Spese necessarie alla gestione delle locazioni turistiche

Premesso che il reddito derivante da locazione breve o di tipo turistico, poste in essere dal proprietario o altro soggetto avente diritto reale sull’immobile, al di fuori dell’attività d’impresa, si qualifica come reddito di tipo fondiario, ai sensi degli articoli 25 e seguenti del TUIR, è necessario soffermarsi sull’articolo 37 TUIR, in base al quale il reddito di locazione è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto della riduzione forfettaria del 5%.

Nella fattispecie, si tratta di un reddito lordo, in relazione al quale è riconosciuta esclusivamente una deduzione forfettaria del 5% del canone stesso, indipendentemente dalle spese effettivamente sostenute dal contribuente per la produzione dello specifico reddito.

Di conseguenza, il sistema tributario considera le spese di intermediazione, delle utenze, ecc., già ricomprese nella deduzione forfettaria predetta.

Nel caso in cui la locazione sia posta in essere da un soggetto diverso dal proprietario o avente diritto reale sull’immobile, il reddito ha natura diversa ai sensi dell’articolo 67 TUIR.

Nello specifico, questi redditi sono costituiti dalla differenza tra l’ammontare percepito e le spese inerenti la loro produzione.